Bir mülke değer biçmenin en iyi yolu nedir? Aklımda, bir mülkün gerçek değerini belirlemenin birçok farklı yolu var.
Mülkünüzün değerlemesi için başvurabileceğiniz birkaç farklı insan türü de vardır.
En yaygın olanları değerleme uzmanlarıdır ve kendim bir yatırımcı olarak, bir değerleme uzmanının bir mülk satın alabileceğini veya bozabileceğini biliyorum.
Ne de olsa, kim bir aşamada kötü bir değerleme almadı ve henüz almadıysanız, muhtemelen bir aşamada alacağınızı öneririm.
Bu nedenle, bir mülkün değerlenebileceği farklı yolları anlamak, sonucu daha iyi anlamanıza yardımcı olabilir.
Daha da önemlisi, size bir kontrol düzeyini geri verebilir ve herhangi bir aceleci karar vermek için acele etmekten kaçınabilir.
İşte düşüncelerim;
Tarihi değerleme uzmanları
Tarihi değerleme uzmanı, mülklerinizin değerini belirli bir süre boyunca karşılaştırılabilir satışlara dayalı olarak değerlendirme yöntemine sahiptir.
Tarihi değerleme uzmanına bir örnek, bankalar ve diğer finansal kurumlar tarafından istihdam edilen lisanslı değerleme uzmanlarıdır.
Sonuç olarak, birincil endişeleri SİZİN DEĞİL, işverenlerinin çıkarlarını korumaktır ve sonuç olarak genellikle çok muhafazakar olabilirler.
Daha çok metodik, kanıta dayalı bir yaklaşım benimsiyorlar.
Mülkün bugün ne kadar değerli olabileceğine dair hiçbir çıkarları yoktur ve değerinin ne olabileceğine dair herhangi bir piyasa tahminini veya tahminini görmezden gelirler.
Bir mülke değer biçerken, yalnızca küçük bir coğrafi yarıçap içinde ve söz konusu mülkten önceki aylar içinde satılan mülkleri dikkate alacaklardır.
Bu genellikle hızla yükselen bir pazarda bir gecikme yaratır, çünkü bir mülk yerleştikten sonra veri portallarına ulaşmak genellikle biraz zaman alır.
Bu, tarihi değerleme uzmanının çok farklı bir pazarda 6 ay öncesine kadar olan satışları değerlendirebileceği anlamına gelir.
Bu nedenle, değerler mevcut piyasa trendlerine ayak uydurmadığı için genellikle bir uyumsuzluk ve daha düşük değerlemeler görüyoruz.
Bunun yatırımcılar için hayal kırıklığı yaratan ve üzücü bir sonuç olabileceğini biliyorum, ancak bir değerleme uzmanının görüşünün sizi yatırım sınıfı bir mülkten uzaklaştırmasına izin vermeyin.
Günümüz değerleme uzmanları
Bu, en güncel ve en son satışlarla uğraştığınız için bir mülkün gerçek değerinin ne olduğunu tahmin etmenin gerçekten harika bir yolu olabilir.
Günümüzün en iyi değerleme uzmanları, belirli bir alanda veya yerde uzmanlaşmış, hem alıcılar hem de satış acenteleri olan yerel profesyonel acentelerdir.
Mülkün geçen hafta ne için satıldığını ve hatta bir mülkün o gün Müzayede’de ne için satıldığını size söyleyebilirler.
En güncel satışlara erişebildikleri için veri gecikmesini denklemden çıkarır.
Profesyonel bir acente ayrıca mevcut stok seviyeleri ve farklı mülk türleri için alıcı sorgusu konusunda yardımcı olabilir.
Tek sorun, bazı verileri kendi kişisel çıkarları için, yani sizi satmaya ikna etmek için yorumlayabilmeleridir.
Bağımsız ve sizin çıkarlarınız için çalışacağına güvendiğiniz birini bulabilirseniz, bu tür bir değerleme genellikle en doğru olanı olabilir.
Geleceğin değerleyicileri
Bu tartışmasız en alakalı değerleme türüdür…. çünkü o SİZSİNİZ!
Söylediği gibi, “Güzellik bakanın gözündedir”, mülkünüzün değeri de olabilir.
Günün sonunda, algılanan değer hakkındaki fikriniz, tarihi değerleyiciden veya günümüz değerleyicisinden daha az önemli değildir.
Başkalarının görüşleri ve kazanılmış çıkarları sizi hayal kırıklığına uğratmasın.
Bu nedenle, konumu ve sermaye büyümesi potansiyelinin ne olacağını yakından anlamak çok önemlidir.
Profesyonel bir yatırımcı ve danışman olarak, düşündüğüm son şey fiyattır.
Ortalamanın üzerinde getiri elde eden bir mülk için %5 daha fazla ödemeyi, getirisi düşük olan bir mülk için %5 indirim almayı tercih ederim.
1 milyon dolarlık bir mülkte, %5 50.000 dolar daha fazla olabilir, ancak gelecekte bana ek 200.000 dolar veya 300.000 dolar öz sermaye sağlarsa, buna değecektir.
Kötü bir değerleme mi?
Peki, kötü bir değerleme almanız durumunda ne yaparsınız?
Öncelikle panik yapmayın, bu bir emlak yatırımcısı olmanın bir parçasıdır.
Belki de sertifikalı bir değerleme uzmanından alınan bir değerleme, bir satın alma veya yeniden finansmana yeşil ışık yakmaktan geri durabileceği için en hayal kırıklığı yaratan olabilir.
Alıcı acenteleri olarak zaman zaman bununla karşılaşıyoruz ve genellikle deneyebileceğiniz üç şey öneriyoruz.
İlk şey, finans komisyoncusuna ikinci bir görüş / değerleme alabilir miyiz diye sormaktır.
O zaman yapacağımız bir sonraki şey, tersine çevrilebileceği umuduyla değer gördüğümüz yerleri desteklemek için mümkün olduğunca güncel, karşılaştırılabilir satışlar sağlamaktır.
Ne yazık ki, değerleme uzmanları inatçı olabilir ve çoğu zaman muhtemelen aradığınız sonucu elde edemezsiniz.
Bu, gelecekteki değeri ve mülkün uzun vadede sizin için ne kadar değerli olabileceğini net bir şekilde anlamanız gereken zamandır.
Değerleme ile sözleşme fiyatı arasındaki açığı kapatmak mantıksız gelebilir.
Ancak, bu mülkün kısa vadede de olsa, en iyi performans gösteren, yatırım sınıfı bir mülk olması gerekli olabilir.
Bir miktar öz sermayeyi serbest bırakmak ve kaybedilen zemini geri kazanmak için takip eden bir aşamada yeniden finanse edebilirsiniz.
Bu, fırsatı hep birlikte kaçırmaktan daha iyi olabilir.
Müşterilerimizin kaçırdığı az sayıdaki mülkün neredeyse tamamı, başlangıçta ödemeyi teklif ettiğimiz fiyattan veya daha yüksek bir fiyata satılıyor.
Özetle
İstenen sonuç çok önemliyse, bazı değerlemeler daha fazla ağırlık taşıyormuş gibi hissedebilir.
Ancak günün sonunda, bir mülke değer biçmenin birçok yolu vardır.
Tarihi Değerlemeler, veriye dayalı ve bankaların çıkarlarını temsil eden lisanslı değerleme uzmanları tarafından tercih edilen yöntemdir.
Bir pazarda uzmanlaşmış bağımsız bir emlak uzmanı bulabilirseniz, Günümüz Değerlemesi en doğru olabilir.
Günün sonunda, gelecekteki değer hakkındaki fikriniz hepsini gölgede bırakabilir.
Kısa vadeli bazı acılar ve hayal kırıklıkları olabilir, ancak başarılı bir emlak yatırımcısı olarak bu engelleri aşmanız gerekir.
Servet üreten getiri oranlarına sahip yatırım sınıfı bir varlık için ödenmesi gereken küçük bir bedel olabilir.
