Alandaki kısa vadeli zorluklara rağmen, çok aileli gayrimenkul yatırım uzmanı, sektörün uzun vadeli potansiyeli konusunda hala iyimser.
2023’ün başlarından ortalarına kadar, Türkiye’deki çok aileli konut sektörü sürekli bir yukarı hareket yaşadı. Doluluk oranları ve kira artışları yüksek seviyelerde seyretti, talep arzı geride bıraktı ve birim başına fiyat değerleri artış gösterdi. Son üç yıl, çok aileli konut sektörü için on yıllardır görülmemiş en verimli dönemlerden biri oldu.
Ancak, kısa vadeli yükselişler her zaman uzun sürmez. Analistler, şimdi Türkiye’deki çok aileli pazarın üzerinde beliren bir mali sıkıntı öngörüyorlar. İnşaat sektörü temsilcileri, 2024’te çok aileli konut projelerinde “büyük bir düşüş” bekliyor. Ayrıca, sektördeki büyümenin yavaşlayacağı öngörülüyor ve bazı uzmanlar, son yıllardaki anlaşma bolluğunun büyük bir düşüşle sonuçlanacağını belirtiyor.
Bu durumu anlıyoruz. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, enflasyon yavaşlayana kadar faiz indirimlerini duraklatıyor. Bu yıl daha fazla apartman envanteri devreye giriyor ve muhtemelen kira artışını engelliyor. Bu arada, inşaat, sigorta ve bakım maliyetleri azalmıyor ve yatırımcıları inşa etme veya satın alma konusunda temkinli hale getiriyor. Kısa vadeli görünümün negatife dönmesine şaşmamalı.
Ancak, çok aileli konutlar kısa vadeli bir sektör değildir. Günlük ticaret yapılmaz. Çok aileli yatırımcılar, uzun vadeli yatırım yaptıklarında daha iyi sonuçlar alırlar. Elbette, özellikle önemli borç yükleri ve yüksek yeniden finansman oranları olan yeni alıcılar için kısa vadeli endişeler var. Yine de çok aileli konut sektörü konusunda iyimseriz, çünkü dalgalanmaları yönetirseniz, endüstri yalnızca bir yönde ilerler: ileri. İşte nedeni.
Çok Aileli Konutlar Neden Uzun Vadeli Bir Yatırımdır?
Çok aileli konut sektörü her zaman geleceğe doğru ilerliyor, çoğu zaman yeterince hızlı değil. Yapılan araştırmalara göre, Türkiye’nin 2035 yılına kadar önemli miktarda yeni kiralık mülke ihtiyacı olacak. Bu öngörüler, ülkenin demografik ve ekonomik büyüme projeksiyonlarına dayanıyor.
Güncellenen araştırmalar, akut koşulların uzun vadeli projeksiyonları nasıl karmaşıklaştırabileceğine dikkat çekiyor. Örneğin, pandeminin veya ekonomik durgunlukların kalıcı etkilerini öngörmek zordur. Ancak, genel eğilimler uzun vadede olumlu.
Ekonomik Faktörler ve Eğilimler
Ekonomik faktörler, özellikle faiz oranları ve enflasyon, istihdam ve maaş rakamları gibi etmenler genellikle kısa vadeli çok aileli performansı etkiler. Bunun yanı sıra, nüfus artışı, göç ve yer değiştirme eğilimleri de kısa ve uzun vadeli değişimleri tetikler.
Alt pazarlar, sektöre sürekli baskı yapan bu güçlerin birleşmesiyle genişler veya daralır. Kısa vadede, yatırımcılar bu piyasadan çekilebilir. Ancak, herkesin yaşayacak bir yere ihtiyacı olduğu gerçeği, çok aileli konutlara yatırım yapmanın başlıca uzun vadeli nedenidir.
Uzun Vadeli Yatırımın Önemi
Çok aileli konutlar günlük ticaret yapılmaz. İşletme, anlaşma yapmak için borca güvenir. Borç almak uzun vadeli bir bakış açısı gerektirir. Satın alma fırsatlarını değerlendirmek için beş ve on yıllık senaryolar üzerinden performans projeksiyonu yapılır. Kısa vadeli baskıların gösterdiği gibi, uzun vadeli yatırım getirisini tahmin etmek karmaşıktır, ancak tahminler bu ikili dönemlerde işe yararsa, bir anlaşma yapmakta kendimizi rahat hissederiz.
Kısa Vadeli Endişeler
2024’ün 2. ve 3. çeyreğinde Türkiye’de çok aileli konutların dengesi dönmeye devam edecek. Faiz oranları yüksek kalmaya devam ediyor ve Merkez Bankası, enflasyonun frenleneceğine dair daha fazla güven kazanana kadar indirim yapmak istemiyor. Doluluk oranları ve kira artışı, sektörde online hale gelen yeni envanteri emdikçe soğuyacak. Tüm bunlar, çok aileli konutlarda kısa vadeli piyasa baskısına işaret ediyor.
Ancak, Türkiye’de istihdam nispeten sabit kalıyor ve ücretler yıldan yıla artıyor. Bu faktörler, ev satın almanın yüksek maliyetleriyle birleştiğinde, kiracı havuzunun büyümesine yardımcı oluyor. Sonuç olarak, çok aileli konutlar, karmaşık kısa vadeli ekonomik akımlarda oldukça iyi bir şekilde geziniyor.
Uzun Vadeli Başarı Stratejileri
Çok aileli konutlarda başarılı olmak için durum tespiti yapmak, zorlu koşulları kucaklamak ve kısa vadeli döngülerde gezinebilmek gereklidir. Özellikle yüksek borç oranlarının ve maliyetlerin kira artışı geliri ile karşılanmasını beklemek önemlidir. Uzun vadeli elde tutmalar genellikle olumlu getiri sağlar. Bu nedenle, kısa vadeli baskılara rağmen, çok aileli konutlar uzun vadede umut verici bir yatırım olarak kalmaya devam ediyor.
