1. Kiracı kirasını her zaman geç bırakır
Bir ev sahibi için en sinir bozucu konulardan biri, kiralarını sürekli olarak geciktiren ve / veya kiralarını ay boyunca bir dizi ödemede ödeyen kiracılar gibi görünüyor.
Farklı mülk türleri ve farklı konumlar, kirayı zamanında ve tam olarak ödemekle ilgili olarak yaşayabileceğiniz sorun türlerini oldukça önemli ölçüde etkileyebilir. Örneğin, yönetici tarzı kiracılara sahip daha yüksek kiralık alanlar, daha yüksek boşluk oranlarına ve daha düşük kiralara sahip alanlara göre çok daha düşük kira borçlarına sahip olma eğilimindedir. İyi yönetilen bir kira bordrosunda, yedi günden fazla borcu olan kiracıların yüzdesi %1’den fazla olmamalıdır.
Hayattaki birçok şeyde olduğu gibi, önleme bir tedaviden daha iyidir. Sizin veya acentenizin kiracınızı dikkatlice seçmesi ve referans alması, önceki ödeme geçmişini kontrol etmesi ve istihdam kayıtlarının da kontrol edilmesini sağlaması gerçekten önemlidir. Ayrıca, mülk yöneticinizin parayı vadesi geldiği gün düşmesi için mümkün olan her yerde kiracınızın otomatik ödeme aldığından emin olmanız gerekir.
Kiracınız kirasını ödemediyse erkenden harekete geçmeniz son derece önemlidir. Kiracınızın, kirayı geç veya kısmen ödemenin uygun olduğunu düşünme alışkanlığına girmesine izin vermeyin.
Mülk yöneticinizin kira gecikir gecikmez bir hatırlatma gönderdiğinden emin olun. Kiranın ödenmediği tespit edilir edilmez harekete geçin; Bu, kiracının konuyu ciddiye aldığınızı ve kiranın her zaman zamanında ödenmesi gerektiğini bilmesini sağlar.
Kiracınız yaklaşık yedi günden fazla gecikirse (bu mevzuat ve süreç her eyalette değişir), kiracıya kira borçlarını bildirmek için doğru belgeleri kullandığınızdan ve doğru aralıklarla gönderdiğinizden emin olmanız gerekir. Bunu yapmazsanız, Mahkemeye giderse başarınızı etkileyebilir ve bazı durumlarda talep etmeniz gerektiğinde ev sahibinizin sigortasını talep edebilirsiniz.
Sık sık mülke hiç yatırım yapmamış insanlarla konuşuyorum çünkü kiracıların kiralarını ödemelerini sağlamanın çok fazla sorun olduğuna inanıyorlar. Kiranın geç ödenmesiyle ilgili ciddi sorunların sayısı çok düşüktür ve doğru bir şekilde ele alınırsa bir kabusa dönüşmemelidir – kesinlikle bu bir portföy oluşturmaya başlamamak için bir neden olmamalıdır!
2. Kiracı kira sözleşmesini bozmak istiyor
Zaman zaman insanların yaşam koşulları değişir ve kiracılar kira sözleşmelerini bozmaları gereken bir durumda olabilirler. Yine, eyaletinizdeki veya bölgenizdeki mevzuatı kontrol etmeniz gerekir, ancak genel olarak konuşursak, kiracı uygun bir yedek kiracı bulacak ve ilgili masrafları ödeyecektir. Kiracı normalde yeni bir kiracı kira sözleşmesini devralana kadar kira ödemeye devam edecektir.
Şahsen, iyi bir kiracı bulmamı sağlamak için çok daha iyi kaynaklara sahip oldukları için acentemin yeni kiracıyı bulmasını tercih ederim.
Kira sözleşmesini feshetmeyi kabul etmeyi düşünebileceğiniz bazı durumlar vardır. Örneğin, yeterince kira alamadığınızı düşünüyorsanız, bu, mülkün daha yüksek bir kirada reklamını yapmak ve durumdan yararlanmak için iyi bir fırsat olabilir. Bu senaryoda, yeni kiracıyı bulmaktan ve ilgili masrafları ödemekten sorumlu olacağınızı unutmayın.
3. Kiracı sabit bir süre yerine ay bazında gitmek istiyor
Birçok kişi, kiracınızın belirli süreli bir kira sözleşmesine sahip olması gerektiğine dair önyargılı bir fikre sahiptir.
Bu konudaki kararınızın kesinlikle artıları ve eksileri var, ancak genel olarak benim görüşüm, içinde bulunduğunuz kiralama piyasasının türüne bağlı bir görüş. Piyasanın çok düşük boşluk oranlarına ve artan kiralara sahip bir bölümündeyseniz, kiraları düzenli aralıklarla artırma veya mülkte iyileştirmeler yapma esnekliği sağlayan aylık bir anlaşmada kalmaya daha meyilliyim.
Sabit kiraların ve daha yüksek boşluk oranlarının olduğu bir pazarda, sabit süreli bir sözleşmede kalmaya çok daha meyilli olurdum. Bu bana, kiralama süresi boyunca ne kadar gelir elde edeceğimi bilme avantajı sağlıyor.
Sabit süreli bir kiralamada kalmanın diğer bir yararı, kiralama bitiş tarihini doğru zamanlayabilmemdir. Farkında olmayabilirsiniz, ancak çoğu bölgede kiracı kiralama taleplerinin daha yüksek olduğu ve kiracı bulmanın daha kolay olduğu bir zaman noktası vardır. Örneğin, herkes yaz boyunca Bondi, Sidney’de yaşamak ister, bu nedenle kira sözleşmenizin daha az alıcı olduğu kış ortasında sona ermemesi tercihen olur.
Kiralama bitiş tarihlerinizi zamanlamaktan bahsederken, yeni bir gelişme satın aldıysanız, normdan daha kısa veya daha uzun bir kiralama süresi yaratmayı düşünmeye gerçekten değer. Genellikle bir geliştirme tamamlandığında, aynı anda kiracı arayan birçok ev sahibi olabilir. Bununla ilgili sorun, herkesin kiracısını 12 aylık bir sözleşmeyle imzalaması, bu nedenle pistteki mülklerin aynı anda boşalmasıdır! İlk kiracınızı 10 veya 14 aylık bir kira sözleşmesine imzalama konusunda acentenizle konuşmanızı tavsiye ederim, böylece kiracılar için herkesle rekabet etmezsiniz.
4. Kira bitmeden yenileme
Tadilat veya iyileştirmelere bakarken göz önünde bulundurulması gereken hususlardan biri, kira sözleşmenizi aktif olarak sona erdirmeniz veya kiracı size haber verene kadar beklemeniz gerekip gerekmediğidir. Bunun cevabı benim için tamamen matematiksel bir denklemdir. Her ay ne kadar ek kira kaçırdığınızı düşündüğünüzü hesaplamanız ve iyileştirmelerden maruz kalacağınız ek maliyetleri çıkarmanız gerekir.
Kiracı haber verene kadar beklemeye karar versem bile, mülkle ne yapmak istediğime dair çok net bir plana sahip olmayı seviyorum. Numaralarımı yapabilmem ve mülkle tam olarak ne yapacağıma karar verebilmem için teklifleri bile tamamlayacağım. Kiracım haber verir vermez acentem harekete geçer. Hazırlıklı değilseniz, çoğu zaman çok zorlaşır ve işler gecikir ve bu da size pahalıya mal olabilir.
5. Kiracı ölümü
İnsanların öldüğü ve ne yazık ki her yıl çok sayıda insanın kiralık mülklerde öldüğü hayatın açık bir gerçeğidir. En yaygın durum, kira ödemesi ve ölen kişinin eşyalarının yönetimi de dahil olmak üzere durumun yönetimiyle ilgilenen akrabaların olmasıdır.
Ne yazık ki, bir kiracının herhangi bir ailesi veya yakın arkadaşı olmadığı ve sizin veya emlakçınızın durumu yönetmesi gereken durumlar vardır.
Bir kiracı ölürse, genellikle Victoria’da 28 gün önceden bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshetmek için başvurabilirsiniz. Bu süreye ait kirayı ödemek için teminatın önceden serbest bırakılması için de başvurabilirsiniz. Bu, normalde hayatta kalan bir kiracı varsa geçerli olmaz, bu durumda kira sözleşmesinin tamamını devralırlar.
Ölen kişinin eşyalarının doğru bir şekilde yönetilmesi çok önemlidir. Bu süreçte size yardımcı olacak eyaletinizdeki veya bölgenizdeki Tüketici İşleri ile konuşmanızı tavsiye ederim. Ayrıca gelip malları inceleyebilir, eşyalara değer biçebilir ve kayıt altına alabilirler. Ayrıca malların nasıl ele alınması gerektiği konusunda size rehberlik edebilirler.
Mallar ölen kişinin mirası tarafından talep edilmezse, bir süre saklanmaları ve ardından satılmaları gerekecektir. Yine, Tüketici İlişkileri, bunun nasıl ele alınması gerektiği konusunda size rehberlik edecektir.
Bu durum başınıza gelirse, dikkate alınması gereken çok şey olduğu için eyaletiniz veya bölgenizle ilgili doğru tavsiyeyi aldığınızdan emin olun. Bu kesinlikle deneyimli bir mülk yöneticisinin ağırlığının altın değerinde olduğu bir alandır.
