Yatırım amaçlı gayrimenkulünüzün kira getirisini artırmak istiyorsanız, kiracıları uzaklaştırmadan daha yüksek bir kira getirmek için kanıtlanmış stratejiler vardır.
Doğru iyileştirmelerle, ev sahipleri kira için talep ettikleri tutarı artırabilirler, ancak kira gelirini artırabilecek iyileştirmeler ile sizi aşırı sermayelendirebilecek iyileştirmeler arasında ince bir çizgi vardır.
İyi haber şu ki, yatırım amaçlı gayrimenkulünüzün kira gelirini artırmak emlak yatırımcıları için önemli bir öncelik olsa da, size bir servete mal olmak zorunda değil.
Unutulmaması gereken önemli nokta, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün yaşam döngüsünde, mülkünüzün kira getirisini artırmak için proaktif adımlar atabileceğiniz iki yinelenen aralık olduğudur;
- İyileştirmeler yoluyla kiracılıklar arasında
- Kira incelemesi yoluyla bir kiracılık sırasında düzenli aralıklarla
Bunu akılda tutarak, kira getirinizi artırdığı kanıtlanmış ve tüm mülk portföyünüzde uygulayabileceğiniz birkaç strateji listeledim.
Tabii ki, bu tavsiye geneldir ve bölge için piyasa kirası ve yerel kiracıların ne aradığı gibi konularda size rehberlik edebilecek olan mülk yöneticiniz veya mülk yatırım danışmanınızla doğrudan konuşmanın yerini almaz.
Kira getirisinin artırılması – iyileştirmeler
- Kiracıların ne istediğini öğrenin
Kira getirisini artırmaya yardımcı olacak iyileştirmeler yapmak söz konusu olduğunda atmanız gereken ilk adımlardan biri, potansiyel kiracıların bir mülkte ne görmek istediklerini bulmaktır.
Ne de olsa, bir ev sahibi olarak, mülkünüzde iyileştirmeler yapmak söz konusu olduğunda, yakalanmak ve kötüden sonra iyi para atmak kolaydır.
Bir klima, mülkü potansiyel kiracılar için yarı fiyatına çok daha çekici hale getirdiğinde, bir bulaşık makinesini yeniden boyamak veya kurmak için binlerce dolar harcayabilirsiniz.
Bölgenizde bir kiracının ne aradığı konusunda tavsiyeleri için mülk yöneticinize danışın ve dikkatinizi ve paranızı buna odaklayın.
Ve sokak dışı park yeri (hiç yoktan üretemeyeceğiniz) gibi bazılarını sunamıyorsanız, belki de bunu enerji maliyetlerini azaltmak için güneş panelleri gibi gıpta ile bakılan başka bir özellikle telafi edebilirsiniz.
2. Yenileyin
İyi planlanmış bir yenileme elbette istenen kirayı artıracaktır, ancak aynı zamanda önemli bir harcama anlamına da gelebilir.
Yoksa öyle mi?
Tüm çan ve ıslıklarla süper pahalı bir yenileme olmak zorunda değil – mutfak dolaplarında yeni bir kat boya veya yeni kapı kolları kadar küçük iyileştirmeler, daha fazla kiracı çekmek ve istediğiniz kirayı artırmak için yeterli olabilir.
Mülke yeni bir hayat verecek sayısız küçük değişiklik yapabilirsiniz: pırıl pırıl yeni musluklar, ana yatak odasına ikinci bir klima ünitesi eklemek veya eski püskü halıyı söküp altındaki tahtaları cilalamak gibi.
Birçok küçük işi kendiniz bile yapabilirsiniz, bu da sizi bir tradie çağırmanın ekstra masrafından kurtarır.
Kısıtlı bir bütçeye sahipseniz, önce “kırılan” olanı düzeltin; Ön çit düşüyorsa ve kapı açılmıyorsa, kiracılarınız ön kapıda bile değildir ve zaten endişelidirler.
Ve daha fazlasını yapmak için bütçeniz varsa, mutfak ve banyolar kiracılar için büyük çekiliş kartlarıdır, ancak özellikle ikisini aynı anda yaparsanız, çok daha fazla ön maliyet içerirler.
Yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü yenilemeye veya eklemeye karar verdiğiniz ne olursa olsun, yukarıda tartıştığımız gibi, zamanınızı ve paranızı bir kiracının aradığı bir şeye yatırdığınızdan emin olmanız gerekir.
Ne de olsa, Darwin’deki kanallı ısıtma muhtemelen kiracıların aradığı bir özellik değildir, ancak verandadaki tavan vantilatörleri ve arka bahçedeki bir su deposu, talep edebileceğiniz kira miktarında fark yaratabilir.
Ayrıca, yatırımın karşılığını alacağından emin olmak için rakamları hesapladığınızdan emin olun ve neyin vergiden düşülebilir olduğunu tam olarak anladığınızdan emin olmak için muhasebecinizle konuşmayı düşünün, çünkü bu, reno seçimlerinizi bilgilendirebilir.
3. Benzersiz bir satış noktası ekleyin
Bölgedeki kiralık ilanlara bir göz atın.
Kaç tanesinde açık hava eğlence alanları, kanallı klima veya güneş panelleri var?
Mülke onu diğerlerinden farklı kılacak ve neden yakındaki benzer mülklerden biraz daha pahalı olduğunu haklı çıkarmanıza olanak tanıyacak bir şey eklemeyi düşünmeye değer.
Eklemeyi seçtiğiniz şey, elbette konuma ve hedef kiracınıza bağlı olacaktır, ancak sunduğunuz şeyi geliştirerek, aslında tamamen yeni bir demografiyi çekmeye başlayabileceğinizi unutmayın – kiraya sıçrayacak daha fazla yedek parası olan biri.
Örneğin, profesyonel çiftler muhtemelen açık havada bir yemek alanı istiyor, aileler çocukların oynaması için güvenli, düz yüzeylere sahip güvenli bir bahçeden etkilenecek ve eko-severler sürdürülebilir güç seçeneklerinden etkilenecek.
Ancak, mülkünüzü piyasadaki diğerlerinden ayırmak için benzersiz bir satış noktasına sahip olmak önemli olsa da, bir dizi potansiyel kiracıyı ekarte edebilecek “ilginç bir özellik” değil, “istenen benzersiz bir özellik” olması gerektiğini unutmayın.
Çünkü ne kadar Avustralyalı olursa olsun, kimse açık hava tuvaleti istemez!
Kira getirilerinin artırılması – kira incelemesi
Kirayı artırmanın ‘az ve sık’ yöntemi (her 6 veya 12 ayda bir), iyi kiracılara tutunmanın ve kira getirilerinizi artırmanın en başarılı yoluydu.
Eskiden bu küçük, artımlı artışların her birinin kiracılarınız için uygun olacağı düşünülüyordu, bu da gemiden atlama olasılıklarının daha düşük olacağı ve yeni kiracılar bulurken bakım için size pahalıya mal olacak boş bir mülk bırakacakları anlamına geliyordu.
Tabii ki, herhangi bir boşluğun kira getiriniz üzerinde anında bir etkisi vardır, ancak Covid sonrası bu gerçekten matematik, pazar ve mevzuatla ilgili hale geldi.
Zamanlama, bir kira artışını desteklemek için piyasa kanıtının gerekli olduğu eyaletlerde özellikle önemlidir, örneğin, mülk okul imarları nedeniyle arzu ediliyorsa, mevsimsel piyasa zirvelerine uygun olarak bir kira artışını zamanlamak avantajlı olabilir.
Ve kira artışınızı desteklemek için mülk iyileştirmelerini kullanabileceğinizi unutmayın.
Özenle seçilmiş iyileştirmelerle kiranızı artırmak ve kiracınızı elde tutmak mümkündür ve mülk yöneticinizin kiracınızla olan ilişkisinin hayati önem taşıdığı yer burasıdır.
Örneğin, harika bir kiracınız varsa, ancak klimasız başka bir yaz yapamayacakları için taşınmak (ve daha fazla ödemek) istiyorlarsa, neden bir klima ünitesi koymaya ve aynı zamanda daha yüksek bir kira için pazarlık yapmaya bakmıyorsunuz?
Ve büyük bir bilet öğesi olmasına bile gerek yok; Bazen büyüyen bir aile için daha büyük bir çamaşır ipi veya arka güverte üzerinde gölge yelkeni işe yarayabilir.
Kira getirilerinin artırılması – diğerleri
Açıkçası, ev tadilatları ve kira incelemesi, yatırım amaçlı gayrimenkulünüzde kira artışı sağlamanın 2 yoludur, ancak getirinizi artırmanıza yardımcı olacak birkaç seçenek daha vardır.
- Evcil hayvanlara izin vermeyi düşünün
Bazı eyaletlerdeki yasalar artık evcil hayvan sahibi kiracılara karşı ayrımcılık yapmayı yasa dışı hale getirirken, birçok ev sahibi hala yatırım amaçlı gayrimenkullerinin yalnızca insanlar tarafından işgal edilmesini tercih ediyor.
Mülkünüzde evcil hayvanlara izin vermeye istekliyseniz, iyi niyetiniz minnettar bir hayvan sahibinden ekstra kira aldığınızı görebilir.
Evcil hayvanı olan kiracıların çoğu, önceki ev sahiplerinden gelen referanslarla donanmış olarak başvuracaktır, bu nedenle evcil hayvanlarının mülke verdiği zararı sınırlama konusunda sorumlu olduklarını bileceksiniz.
Hatta kira sözleşmesine evcil hayvanların verdiği zararı kapsayan bir madde ekleyebilir veya her ihtimale karşı biraz daha büyük bir tahvil tutarı isteyebilirsiniz.
2. Mülk yöneticinizi denetleyin
Mülk yöneticileri, kiracılardan gelen onarım taleplerini nasıl ele aldıklarından kirayı ne zaman artıracakları konusunda iyi tavsiyeler vermeye kadar, kiralama portföyünüzün başarısında büyük rol oynar.
Kiracılarınızın kira sözleşmeleri sona erdiğinde kaçtıklarını fark ederseniz, kira değil, aldıkları kötü müşteri hizmetleri olabilir.
Birçok kiracı, sorunlara derhal katılan ve onlarla etkili bir şekilde iletişim kuran bir mülk yöneticisi için haftada birkaç dolar daha fazla ödemeye isteklidir, bu nedenle istihdam ettiğiniz kişinin size prim kirası almak için mümkün olan en iyi şansı verip vermediğini değerlendirmenin zamanı gelmiş olabilir.
